近期，烏茲別克斯坦首都塔什干房地產價格持續上漲，房屋租金隨著各種因素突破了長期價格區間，本次上漲是否可持續，短期看大概率會保持這種趨勢，長期來看仍然會產生波動。原因在于，此次上漲主要來源于短期進入房地產市場的資金和人流量，房地產的屬性十分復雜，除了保障社會民生的居住需求以外，還具備金融屬性，雖然流動性差是它的缺點，但也是它的優點，更是它的弱點，因為變現能力可以降低進出市場的周期，以下我們從烏茲別克斯坦的經濟動力、人口流量和俄烏沖突三方面繼續探討該國房價是否會持續上漲。

中亞地區的房地產價格最高的國家并不是烏茲別克斯坦的塔什干，而是位于哈薩克斯坦的阿拉木圖，平均價格達到了約人民幣8000-10000每平米，而哈薩克斯坦的經濟實力要比烏茲別克斯坦更強，從綜合GDP來看，哈國是烏國的三倍，那我們在看烏首都塔什干的平均房價只有約人民幣4000-5000每平米之間，對比下來只有阿拉木圖的一半，隨著烏國經濟發展速度的加快，加上3500萬的人口規模，后期市場對房屋市場必定好于哈薩克斯坦，因此，經濟才是保證烏茲別克斯坦房地產價格長期上漲的基礎，而不是短期的波動因素。

烏茲別克斯坦為加快經濟發展已調整了與人口流動相關的戶籍政策，大量周邊城市人口將在未來不斷進入核心城市，類似于中國的城市化進程，而城市化的必然結果就是房地產市場的擴大和價格上漲，該國還可以通過房地產產業增加財政收入，因此，人口數量也是決定塔什干這類烏國城市房地產價格長期的動力，但風險在于當房地產業不能大量吸納勞動力，如果再沒有產業支持，人均收入無法增加，房地產也將失去增長動力，后期還要看烏國會在哪些產業上吸收勞動力、提高收入，從而帶動房地產市場的高速增長。

持續了將近一個多月的俄烏問題，已讓部分俄羅斯群體選擇到周邊國家避險，目的是希望將手中的資產轉化成可維持或持續增長的其它資產，同時，要求該資產所在國的政治、經濟相對穩定，而中亞除了哈薩克斯坦以外，還有烏茲別克斯坦可以選擇，但哈國去年出現過社會問題，這讓人對該國的安全性產生懷疑，此時烏國便成了最佳選擇；此外，烏國是中亞最大對俄勞務輸出國，由于貨幣貶值及俄羅斯國內經濟下滑導致大量勞務人員回到國內，瞬間對塔什干的居住市場產生沖擊，隨著問題的消失，俄羅斯經濟恢復，這部分流動性也將再次出現變化，大概率會回歸到原點，這一風險也將再次引發烏國房地產價格和租賃市場的波動。

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